COLUMN
住まいのコラム
※記事内の社名はリリース発表時点でのものです。
知っておきたい住宅ローン減税の基礎知識!
このコラムのまとめ
- 住宅ローン減税の基礎知識
- 住宅ローン減税の落とし穴
- 住宅ローン減税の計算方法
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住宅ローン減税の基礎知識
住宅ローン減税については、次の4つを覚えておいていただくといいと思います。1、期間限定の制度である
2、住宅ローン減税の対象となる物件
3、昭和57年以前に完成した建物も対象になりうる
4、人とモノによって控除額が違う期間限定の制度である
住宅ローン減税という制度自体は、実は期間限定の制度です。これは、景気対策のための特例的な措置で、現在は住宅ローン減税の期限は決まっています。 逆に言うと、いつかは今の住宅ローン減税が終了するということです。マンション市場の動きにより一概には言えませんが、少なくとも住宅ローン減税が受けられないよりは受けられた方がおトクだと思います。
住宅ローン減税の落とし穴
住宅ローン減税で注意が必要な物件
中古マンションの場合は住宅ローン減税に注意が必要かということですが、中古マンションすべてで注意が必要というわけではありません。昭和の時代に建設された中古マンションの場合に注意が必要なんです。
実は、住宅ローン減税を受けるためには、購入したマンションが一定の基準をクリアする必要があるのです。
①登記床面積が50m²以上
②登記簿上の建築日付が昭和57(1982)年1月1日以降であること
この2つがクリアすべき基準です。
①登記床面積が50m²以上
②登記簿上の建築日付が昭和57(1982)年1月1日以降であること
この2つがクリアすべき基準です。
①の登記床面積が50㎡以上ですが、広告などに記載されていた面積が50㎡より少しだけ大きい場合には注意が必要です。 マンション購入時に広告などに記載されている面積は一般的に壁芯計算で計算されています。
壁の真ん中をその部屋の境界と考えて計算した面積です。
対して登記床面積は壁の内側から内側までの内法計算で計算した内法面積です。
壁芯計算と比較して数㎡壁芯計算の面積は狭くなります。
50㎡~55㎡位の広さのお部屋の場合は購入時に登記簿面積を確認することをお勧めします。
②登記簿上の建築日付が昭和57(1982)年1月1日以降であること
2022年に行われた税制改革により、1982年1月1日以降の日付で登記簿に建築日付として記載されている住宅は
新耐震基準と言われる昭和56(1981）年6月1日以降に建築確認申請を行った住宅であろうと判断され
住宅ローン減税の対象となることになりました。 これ以前の物件の場合は「地震に対する安全性の基準に適合する」という条件が必票です。
つまり建築確認を受けたタイミング以外の方法で地震に強い事を証明する必要があるということです。
そして、この条件に適合するには、次の3点のどれか一つを満たす必要があります。
1、家屋の取得2年前以内に「耐震基準適合証明書」の交付を受けた物件
2、「住宅性能評価」において一定の条件を満たしている物件
3、「既存住宅瑕疵保険」に加入している物件
既存住宅の耐震性能を証明するためには建物全体の耐震診断が必要なため容易な基準ではありませんが、幹線道路沿いなどで耐震診断を受けている既存マンションもございます。その場合は上記3つの条件のどれかで証明できないかチャレンジしてみても良いと思います。
控除金額が変わる5つの条件
登記簿面積と耐震性能が認められた場合、その減税を受けられる金額は下記の条件によって変わってきます。
1、住宅の省エネ性能はどのランクか？
2、住宅ローンの残高がいくらあるか？
3、所得税額・住民税額をいくら払っているか？
2、住宅ローンの残高がいくらあるか？
3、所得税額・住民税額をいくら払っているか？
4、消費税のかかる建物（新築又は買取再販）か？
5、子育て支援の対象か？
上記の表は住宅ローン減税の借入限度額及び床面積要件です。
住宅ローン控除の借入限度額は省エネ性能が高いほど多くなっています。
また住宅ローン残高と借入限度額のどちらか少ない金額に0.7％をかけた金額がその年の最大減税額となりますし、あくまでも所得税（一部住民税）の還付ですので支払った所得税（一部住民税）の金額を超えて還付れる事はありません。
消費税がかかる新築マンションや不動産会社がリノベーションなどを行い再販する物件（建物代金に消費税がかかります）と既存住宅を一般の方から購入する（建物代金に消費税がかかりません）とも減税額が異なります。
また、今期は子育て支援としてとして「19歳未満の子どもを有する世帯」もしくは「夫婦いずれかが40歳未満の世帯」には
上記のように特別に住宅ローン控除の借入限度額を増額し住宅購入の後押しをしています。
住宅ローン減税の計算方法
2024年に入居する新築マンション（省エネ基準適合住宅）を購入して初年度年末のローン残高が4,000万円だった場合を例に計算してみましょう。
ローン残高4,000万円＞省エネ基準適合住宅の最大借入限度額3,000万円 と今回はの方が省エネ基準適合住宅の最大借入限度額3,000万円の方が金額が少ないので3,000万円がローン控除の対象金額となります。
3,000万円×0.7％＝21万円
この金額が初年度に確定申告をして所得税（一部住民税）が最大還付される金額となります。
子育て支援の条件に合致した場合は特別に住宅ローン控除の借入限度額が4,000万円に増額されるのでローン残高4,000万円＝省エネ基準適合住宅の最大借入限度額4,000万円
4,000万円×0.7％＝28万円
28万円が還付される最大の金額となります。翌年以降もその年の住宅ローン残高と最大借入限度額を比較して少ない額に0.7％をかけた金額がその年の住宅ローン控除として所得税（一部住民税）が初年度より13年間軽減されます。（2年目以降は年末調整で申請できます）
この住宅ローン控除は期限立法ですので期限が終了した後の入居の場合は制度が無くなっているかもしれません。
このように住宅取得を後押しする制度が有るタイミングで家を購入できる方は幸運と言えるかもしれません。
