マンションを買った人生、買わなかった人生。

Q. マンションを買う、買わないで何が変わる？

A. マンションを購入しない場合、
ライフイベントの住宅（固定資産税）を抑えられる一方、
老後も家賃を払い続けることになります。

まず、65歳で定年を迎える2051年までの収入は、マンションを購入してもしなくても同様です。
支出についてみてみますと、購入しない場合で毎月の住宅費が14万円の場合、年168万円がかかります。次にマンションを購入し、4,500万円ローンを組んだ場合は今の金利ですとほぼ管理費等込で月の支払いはほぼ同じです。
ただ修繕積立金や固定資産税が徴収されるので年間支出が多くなります。

そのため、65歳時点での金融資産残高は、購入しなかった場合は5,766万円。
購入した場合が5,021万円なので、定年退職時には700万円以上購入しない方が多くなります。しかし、注目すべきはリタイヤ後です。
マンションを購入していた場合は、35年後の67歳時点で、ローンを完済、住宅費の支出がゼロになります。
67歳以降のそれぞれの各年の収支を見ると、購入=-118万円、未購入=-246万円と年間100万円以上購入した方が年間収支が良くなりそして74歳の時点では、購入した場合の金融資産残高が購入しなかった場合を上回ります。
さらに、89歳時点では購入しなかった場合の金融資産残高はマイナスになります。

また、実際には購入した場合は、マンション自体も資産になりますのでもっと大きな開きがあることになります。
今回賃貸には一般的に支払われる更新料を考慮に入れていませんので、それも加えて計算するとより大きな開きが出そうです。

Q. やっぱりマンションを買っておいた方がいいの？

A.早めに購入したほうがいい可能性は高いですが、
年齢やライフスタイルによって異なるため、
しっかりとシミュレーションをすることをお勧めします。

マンションを購入するかしないかだけでなく、いつ購入するかも、人生のキャッシュフローにとっては大きな問題です。
例えば、上の表は10年後に分譲マンションを購入した場合のキャッシュフローのシミュレーションです。この場合は、ローンは76歳まで払い続けることになり、76歳時点の金融資産残高は2,285万円、今購入した場合は76歳時点で3,437万円ですから、1,000万円以上少なくなります。

このように、基本的には購入するのであれば早めの方が老後の安心が高まります。
もちろん、10年後に購入する場合は、今のままの生活を続けた場合今の金融資産残高380万円に対し1,000万円以上の金融資産に増やすことが出来ます。
来年購入した場合と比較すると約400万円10年後の金融資産残高が多くなりますのでその分ローンを減額することも可能ですが、今の金利ではローン減額による利息返済の軽減より完済年齢が遅くなるデメリットが大きいのではないでしょうか。