変動金利と固定金利、みんなはどっちを選んでいる？

住宅ローン金利の３つのスタイル
住宅ローンではまず「変動金利」の「固定金利」どっちを選ぶのがいいの？という質問を多くいただきます。まずは住宅ローン金利の3つのスタイルを見てみましょう。
住宅ローン金利の３つのスタイル
- １．変動金利
変動金利は一般的に半年に一度その時の金利に合わせて金利が変更される住宅融資です。都市銀行や信託銀行の変動金利は短期プライムレートに連動して金利が動きますが、政策金利に大きく影響を受ける短期金利は長い間低金利政策が採用されている日本では変動金利の基準金利は変化が少なく過去約30年間2.375％～2.875％までの0.5％の範囲でしか変化してきませんでした。
- ２．固定金利
固定金利は長期間同じ金利が続く住宅融資です。最高の魅力は金利が変わらないので支払いが変わらない安心を得られることです。住宅金融支援機構のフラット35がその代表てきな融資ですが、各金融機関長期固定融資を用意しています。
変動金利と比較して過去30年間での金利の推移は比較的大きく固定金利で住宅ローンを借りる際には特にタイミングが大切になって来ます。
- ３．固定金利選択型
固定金利選択型は一定期間の固定金利期間があり、その固定金利期間終了時にその時の金利で再度固定金利か変動金利かを選ぶ住宅融資です。各行当初の固定期間のバリエーションを定めており1年、2年、3年、5年、10年、20年などがあります。現在、固定期間が長くなるほど金利が高くなる傾向があります。
今、固定金利選択型の中で一番選ばれているのは10年固定タイプです。

それでは、3つのスタイルの中で一番選ばれているのはどのタイプでしょうか？

出典　国土交通省　令和5年度民間住宅ローンの実態より

答えは変動金利です。
令和6年3月末に発表された令和5年度民間住宅ローンの実態調査の結果を見ると令和4年の実績として約7割8分の方が変動金利を選択しています。

住宅ローン用語の2つの金利

金利のスタイルを選択するためにも「基準金利」と「適用金利」という言葉にも注目してください。
この基準金利と適用金利の意味を知りましょう。

１．基準金利（店頭金利）
基準金利は融資が受けられる方なら基本的にこの条件で融資が受けられますという金利。イメージとしては住宅ローン金利の「定価」のようなものです。

2．適用金利（借入金利）
借入する人が実際に借入れする金利です。金融機関にとって良い条件の融資先（借入者の信用が高いもしくは融資する物件の価値に対する融資金額の割合が低いなど）の場合は適用金利が店頭金利より引き下げられます。この引き下げ幅を優遇幅（優遇金利）と呼ばれます。
銀行が資金を集める調達金利の低い時は定価ではなく引き下げ幅（優遇金利）が大きく得られる可能性があります。

POINT
基準金利は変動金利では半年に一度変わりますが優遇幅（優遇金利）はいただいた時の条件が続きます。この基準金利と優遇幅（優遇金利）という考えは固定金利でも同じです。優遇幅が多く得らるタイミングが住宅融資を受ける時の好機ととらえて良いのかもしれません。

住宅ローン支払いの2つのスタイル

１．元利均等方式

元利均等方式は、金利が変わらなければ住宅ローンの元金（借りているお金）の支払いと利息との合計額。つまり支払額が一定（均等）になる支払方法です。今住宅ローンの支払いスタイルの一番ポピュラーな返済方法です。
メリットは金利が変わらない限り毎月の支払いに変化が無く、支払額のイメージがつきやすい事と当初の支払額が元金均等方式より抑えられることです。